Lucas Péndola, representante del Colegio Profesional Inmobiliario, analizó en diálogo con Radio Tortuga 92.9 la situación actual del mercado de alquileres y el impacto que tuvo la derogación de la Ley de Alquileres sobre propietarios e inquilinos.
Péndola recordó que “el 29 de diciembre de 2023 el gobierno nacional de Javier Milei derogó la Ley de Alquileres y, a partir de ahí, nuevamente apareció la libertad contractual, donde propietario e inquilino se ponen de acuerdo con las condiciones”. Según explicó, durante la vigencia de la ley “muchos propietarios habían retirado del mercado inmobiliario sus inmuebles, habían decidido vender o mutar los alquileres tradicionales en temporarios para hacerles esquivos a la ley”. Esa situación generó un fuerte impacto en la oferta: “Habíamos perdido el 50% de los inmuebles que teníamos en la plaza de alquileres”.
Con la vuelta a la libertad de contratación, el sector comenzó a notar una recuperación: “Hemos recuperado casi ese 60% del alquiler que se había ido del alquiler tradicional al temporario, hoy nuevamente los tenemos en el mercado inmobiliario tradicional”. No obstante, el contexto económico reconfiguró el escenario actual. Péndola señaló que, al comparar octubre de 2025 con octubre de 2024, “tenemos un 44% de inmuebles disponibles en el mercado”, algo asociado a la recesión y a la caída del poder adquisitivo: “La situación económica del asalariado se está notando en nuestro sector”.
A la vez, los propietarios enfrentan nuevos costos: “Los gastos complementarios que acarreaba un alquiler —como los servicios y los impuestos— han sufrido en algunos casos hasta un 100% de aumento, por lo tanto, para el propietario hoy tener un inmueble vacío, ocioso en el mercado, se le hace cuesta arriba mantenerlo”. Por ese motivo, señaló, “en muchos casos prefieren bajar el precio para que se alquile”.
Péndola también advirtió sobre un aumento en los atrasos de pago: “Este último mes aumentó la morosidad en lo que son los contratos de locación, veníamos con una morosidad estable de 3.8 y este mes se disparó al 5%”. Además, afirmó que “empezamos a revelar incumplimientos de pagos en las obligaciones contractuales en lo que son los gastos comunes”. Para Péndola, “estamos ante una realidad compleja, esperando que aclare el panorama”.
Respecto al impacto del aumento de costos, destacó que los gastos complementarios “representaban entre un 25% y un 35%” pero que hoy “en algunas situaciones resultan hasta el 100%”. Lo sintetizó así: “Si pagás 10 de alquiler, de gastos complementarios en renta, municipalidad, servicios e impuestos tenés 10 más”.
También describió cambios en los hábitos de búsqueda de vivienda: “Familias que se agrupan en una vivienda para alivianar el bolsillo”, “estudiantes que nuevamente vuelven a agruparse, que alquilan con un amigo o hermano”, y un desplazamiento desde Nueva Córdoba hacia zonas más económicas. “Hoy hay mucha oferta de alquileres en Nueva Córdoba”.
Sobre las necesidades del mercado, Péndola fue claro al referirse a la compra de viviendas: “Necesitamos crédito hipotecario, nuestro mercado necesita créditos hipotecarios latentes y vigentes a los que la gente pueda acceder porque es la única herramienta que tienen las personas para acceder a un techo propio”. Hoy, planteó, “tenemos un crédito hipotecario que no está latente y que cada día es más complicado acceder”.
En cuanto al rubro alquileres, consideró necesario “que los valores se acomoden al precio real del mercado” y que “necesitamos previsibilidad y estabilidad”. Destacó la reaparición de contratos con ajustes semestrales: “Aparecieron nuevamente las indexaciones cada 6 meses, lo cual es un dato muy importante”.
Al evaluar el efecto de la ley derogada, sostuvo que “la Ley de Alquileres nos golpea por situaciones que sucedían en otras provincias”, ya que el mercado cordobés “siempre gozó de tranquilidad”. Y añadió un ejemplo de la baja de precios: “Si hoy salís a alquilar un inmueble en Nueva Córdoba, un departamento de un dormitorio lo encontrás en el precio de 580 mil pesos; si esta charla la teníamos en diciembre de 2023, antes de que se derogue la Ley de Alquileres, ese departamento costaba 800 mil pesos”. Aunque advirtió que los aumentos en gastos complementarios hacen que “el gasto total quizás sea igual a ese precio de 2023”, indicó que “el valor neto del alquiler hoy bajó hasta un 25%”.
Para Péndola, la principal dificultad sigue siendo la misma: “El gran conflicto es el salario que corre siempre por detrás”. En ese sentido, agregó que hoy está habiendo “mucho miedo” por parte de los inquilinos a la hora de cerrar un contrato de locación. “Esto demuestra que hay un temor por no poder cumplir, esto habla de una madurez por parte de los inquilinos de no celebrar un contrato sin saber si lo van a poder pagar. Pero obviamente tiene que ver con la recesión, los salarios, a lo que nadie es ajeno, todos nos tenemos que ajustar y ajustarse en la vivienda es un problema”, finalizó.
